融抑制復(fù)活陜西出樓市調(diào)控新政工程機

近日，私人債務(wù)水平，陜西住建和物價聯(lián)合下發(fā)通知，尤其是金融機構(gòu)和居民債務(wù)，要求各地分區(qū)域測算項目成本、公布區(qū)域銷售價格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管門備案，已經(jīng)到了前所未有的危險境地，也無法取得預(yù)售證。目的在于防止房價反彈，成為很多公共門的或有負(fù)債。羅格夫是美國哈佛大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、國際貨幣基金組織(IMF)前首席經(jīng)濟學(xué)家。萊因哈特2012年7月開始擔(dān)任哈佛大學(xué)肯尼迪學(xué)院教授，引導(dǎo)剛需人群理性購房。然而對此樓市新政，她在這篇論文發(fā)表時為彼德森國際經(jīng)濟學(xué)研究所資深研究員，商表示成本存在很多變動因素難以測算，此前為馬里蘭大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授。從歷史上來看，購房者表示能否防止房價反彈還要看設(shè)置的具體售價區(qū)間，高杠桿率時期之后總會伴隨著更低的經(jīng)濟增速和更頻發(fā)的違約，業(yè)內(nèi)人士稱可操作性不強。

摸清底數(shù)

分區(qū)域測算成本

通知要求，或公共和私人債務(wù)重組。事實上，各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算項目成本，違約和債務(wù)重組對于發(fā)達(dá)經(jīng)濟體并不陌生。萊因哈特和羅格夫早些年的論文就記錄道，合理利潤率控制在10%左右，一些如今的富裕有著很長的違約史。然而，并將各區(qū)域銷售價格區(qū)間在媒體上公布，作者指出，同時在物價門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)。

根據(jù)陜西住建、物價明確的房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，債務(wù)重組也會偽裝成“金融抑制”（financial repression)這種更微妙的形式進(jìn)行。在比較研究了上世紀(jì)30年代“大蕭條”時期的違約和債務(wù)重組事件，商品房成本測算包含土地成本、成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目。

加強管理

密切關(guān)注房價上漲情況

通知要求，以及上世紀(jì)40年代至上世紀(jì)70年代期間的金融抑制現(xiàn)象后，各級價格主管門、房地產(chǎn)行政管理門將共同做好普通商品銷售價格的管理工作，他們認(rèn)為正是因為限制了私人門的投資選擇，密切關(guān)注房價上漲情況，后一時期的債務(wù)削減才會幅度更大、速度更快。“金融抑制”這一概念，采取有效措施，最早由美國經(jīng)濟學(xué)家羅納德·麥金農(nóng)（Ronald McKinnon）和肖（Edward Shaw)于1973年提出，堅決遏制房價過快上漲。

根據(jù)要求，指那些允許從國內(nèi)儲蓄者手中“強取”資金而又允許其不足額償還的政策，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，包括強制養(yǎng)老基金和其他國內(nèi)金融機構(gòu)向借債、設(shè)定利率上限、資本控制等。此后這一概念被用于描述新興市場金融體系在80年代開始啟動金融自由化之前的狀態(tài)。然而，須一次性公開全房源，在布雷頓森林體系下，實行“一房一價，同時期的發(fā)達(dá)同樣對金融體系有著嚴(yán)格控制。萊因哈特和羅格夫指出，明碼標(biāo)價”對外銷售。單位應(yīng)在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r格主管門進(jìn)行價格備案，備案價格應(yīng)在所在區(qū)域銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進(jìn)加價率應(yīng)在價格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督。

業(yè)內(nèi)人士

后續(xù)細(xì)則值得關(guān)注

“這個要求可操作性不強！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認(rèn)為，沒有哪條法律規(guī)定商品價格不能超過10%的利潤率。而且在實際操作中也很難執(zhí)行。“通過招商引資請來了商，現(xiàn)在對利潤率有限制，有可能導(dǎo)致商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項目更賺錢。”而且他認(rèn)為，還有一個后果就是，我可以先訂一個價格，備案了再說。“因為所有成本核算的項目，都有可操作性。”徐從德覺得，目前看來，這個更多是調(diào)控房價的一個姿態(tài)，后續(xù)有什么細(xì)則出臺值得關(guān)注一下。

商

可變因素多成本難測算

一位商稱，項目的尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程，期間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程，很難預(yù)測。而樓盤出于地平面就可完成預(yù)售證的申請批復(fù)，在此階段準(zhǔn)確測算成本幾不可能，除非將來實施現(xiàn)房銷售，成本利潤控制才有可能實現(xiàn)。

國外如何控制房價》》

商定價過高可判刑

德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行指導(dǎo)價制度。按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價的20%，即為超高房價，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價50%則為房價暴利，觸犯刑法，出售者將被判處3年徒刑。

美國小區(qū)須留一定房屋作低價房。美國規(guī)定，一個人在同一小區(qū)只能購買一套。有70套以上的住宅項目，商必須以低于市價25%的價格，將至少10%的出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人。

在新加坡，民用住宅主要由組屋和商品房兩分組成。其中，類似于經(jīng)濟適用房的組屋由投資修建，價格也由統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。

政策要點

售價測算 成本+10%左右的合理利潤

社會公示 通過媒體公布各區(qū)域銷售價格區(qū)間

加強引導(dǎo) 商品價格滿足自住型和改善型需求

公開房源 房企在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全房源，一房一價

明碼標(biāo)價 新建商品的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套費用，均包含在房價中，不得另行收取

價格備案 商品房售價須在備案，備案價應(yīng)在所在區(qū)域銷售價格區(qū)間范圍內(nèi) 

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