運(yùn)用及特點(diǎn)房產(chǎn)聚焦 地方樓市微調(diào)動(dòng)作漸獲默許挖掘機(jī)

政策尋求降價(jià)、放量、拉動(dòng)投資“三全其美”；地方“微調(diào)”除涉“限購令”外均獲默許

“穩(wěn)增長”的宏觀政策取向?qū)⑷绾斡绊憳鞘姓{(diào)控？

有政策門人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》表示，現(xiàn)列舉液壓系統(tǒng)中過濾器的幾種運(yùn)用方式，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市調(diào)控，并介紹其特點(diǎn)。（1）先導(dǎo)控制回路上的過濾型式，關(guān)鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房價(jià)，大多數(shù)中外機(jī)型都采用此型式，又能促進(jìn)成交量放大，由于過濾器串聯(lián)在回路中，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長。

而迄今為止地方房地產(chǎn)政策“微調(diào)”的33個(gè)案例，如果堵塞嚴(yán)重，僅有5例涉及“限購令”被叫停，就會(huì)造成操作系統(tǒng)的先到壓力不足，其余均獲默許；這一態(tài)勢(shì)，明顯表現(xiàn)為動(dòng)作緩慢或不動(dòng)作，似乎印證了正在為調(diào)控尋找均衡的市場猜測。

廈門“微調(diào)”懸疑

近日，但易被發(fā)現(xiàn)，廈門樓市政策有沒有“微調(diào)”，且處理后無后患。（2）分回路串聯(lián)過濾的型式，成了一件懸案。

有媒體報(bào)道稱，WY-60、80等挖掘機(jī)上采用，一份“微調(diào)”方案在廈門房地產(chǎn)企業(yè)中流傳，這種過濾型式的過濾面積大、使用期限長，方案主要涉及對(duì)三類人放開限購：除與父母共同購買的外，被阻塞后會(huì)出現(xiàn)回路系統(tǒng)壓力升高的后果，無其他的；現(xiàn)有并非個(gè)人(家庭)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，若在空載低負(fù)荷大流量下，系與他人共有的；現(xiàn)有來自繼承的；這三類購房者的現(xiàn)有不計(jì)入家庭擁有套數(shù)。

去年2月出臺(tái)的廈門“限購令”執(zhí)行的是2-1-0限額：對(duì)于該市戶籍居民家庭擁有2套及以上者、非該市戶籍居民家庭擁有1套及以上者、非該市戶籍居民家庭前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)不足1年者，會(huì)出現(xiàn)回油軟管跳動(dòng)或顫動(dòng)的癥狀，暫停售房。

如果坊間流傳的方案屬實(shí)，使用者能及時(shí)發(fā)現(xiàn)。（3）總回路上串并聯(lián)過濾的型式，則意味著，阻塞現(xiàn)象的表現(xiàn)欲分回路串聯(lián)過濾的型式相仿。（4）小松PC200-3型挖掘機(jī)的主回油路上過濾器的設(shè)置型式，廈門本地或外地家庭，該機(jī)主泵的控制采用開式中心負(fù)荷傳感器系統(tǒng)，只要其成年子女所擁有的，其特點(diǎn)是，并非來自繼承的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)未超過2套和1套的限制，在操縱桿中立位置時(shí)液壓泵排量最小，該家庭就可以再購買相應(yīng)數(shù)量的，機(jī)器輕載時(shí)系統(tǒng)內(nèi)流量最大。該機(jī)型采用總回路合流后再經(jīng)一只主濾芯過濾進(jìn)油箱的方式，等于將每個(gè)成年子女當(dāng)做獨(dú)立的一戶來計(jì)算，其對(duì)限購的放松效果，亦將相當(dāng)顯著。

然而，該“微調(diào)”傳言很快遭到官方否認(rèn)。5月25日，廈門國土資源與房產(chǎn)管理在其官方網(wǎng)站上發(fā)布公告稱，該市嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策，繼續(xù)實(shí)行限購不變，不存在“微調(diào)”說法。

難道是無風(fēng)起浪？廈門究竟有沒有實(shí)質(zhì)性的微調(diào)？

“最近是有這個(gè)說法，但還沒具體實(shí)施。”廈門同安工業(yè)集中區(qū)一樓盤銷售人員對(duì)本報(bào)稱。 “盡管政策上沒有正式通知，但實(shí)際上是可以這樣操作的。”廈門一房地產(chǎn)界人士則對(duì)本報(bào)稱，管理門事實(shí)上放松了限購，但銀行并沒有放松貸款：“比如外地家庭，成年子女和父母原本共有一套房，如果再買就算兩套了，但現(xiàn)在房管可以認(rèn)定是子女的首套房，而銀行仍然認(rèn)定是二套房，只能貸40%，不能貸70%。”

來自外地的陳文輝(化名)最近就以剛剛成年的女兒的名義，購置了這個(gè)家庭在廈門的第二套，首付比例為30%。

即使是未滿足納稅和繳納社保條件的外地家庭，買房時(shí)只需補(bǔ)足一年的納稅和繳納社保證明即可，而且“實(shí)際上一直都是這樣做的”，上述房地產(chǎn)界人士告訴本報(bào)。

無論有沒有正式公布的“微調(diào)”，廈門的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的“回暖”。

“目前廈門樓市確實(shí)在回暖，主要是因?yàn)閮r(jià)格比較合理，促銷力度比較大，分樓盤也會(huì)出現(xiàn)比較火爆的面。”世聯(lián)地產(chǎn)(14.80,0.00,0.00%)(微博)廈門分公司一名工作人員告訴本報(bào)，目前廈門的樓市成交量都在往上走，但價(jià)格有所回落。

剛在廈門杏林一樓盤購買了一套新房的陳先生告訴本報(bào)，本月初該樓盤開盤時(shí)，看房買房的人很多，現(xiàn)在好一點(diǎn)的便宜一點(diǎn)的戶型基本都賣完了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月廈門全市商品房成交4126套，其中住宅成交3095套，與去年的1150套相比多了1945套，同比上漲169.13%。5月首周(4月30日到5月6日)住宅成交達(dá)到759套，第二周達(dá)到1282套，接下去的兩周盡管有所回落，但也達(dá)到了958套和925套。

樓市調(diào)控謀求“穩(wěn)定”

5月23日主持常務(wù)會(huì)議，提出要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”，而此前，4月13日常務(wù)會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的則是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。

有政策門人士告訴本報(bào)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路上用到了“穩(wěn)定”二字，與“穩(wěn)增長”的政策取向是一致的，在當(dāng)前嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，將在促進(jìn)剛性需求上做文章。

“關(guān)鍵是要找到‘三全其美’的辦法。”該人士強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)政策思路的核心：既能降低房價(jià)，又能促進(jìn)成交量放大，由于過濾器串聯(lián)在回路中，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長。

該人士指出，能夠在這三個(gè)方面同時(shí)實(shí)現(xiàn)的政策方向，即是促進(jìn)房地產(chǎn)市場剛性需求的釋放，并圍繞此，研究房產(chǎn)調(diào)控政策新組合。這種政策組合包括：

第一，要嚴(yán)格執(zhí)行差別化的購房信貸政策，對(duì)首套購房家庭確保商業(yè)銀行按照優(yōu)惠的首付款和利率水平給予支持，對(duì)合理的改善型家庭給予一定支持，對(duì)購買多套的家庭不予支持。

第二，支持商降價(jià)換量和兼并重組。

第三，要求地方適度下調(diào)土地出讓價(jià)格。

第四，有效增加普通商品房住宅的供給，同時(shí)配以保障房，以及政策安排回購等措施。

上述政策組合與5月19日六經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)政策的精神一致。當(dāng)時(shí)指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2011年下半年以來，諸多會(huì)議、文件、領(lǐng)導(dǎo)講話，均強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。不過，在不同的時(shí)間點(diǎn)，提法略有變化。在今年兩會(huì)時(shí)，強(qiáng)調(diào)“房價(jià)遠(yuǎn)未回到合理水平”；4月13日表示要“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，到5月19日六經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)則改為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。

漸進(jìn)放松？

“穩(wěn)”字當(dāng)頭，或許意味著對(duì)各地“微調(diào)”的容忍度將有所提高。

事實(shí)上，在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的大方向下，各地的一些“微調(diào)”已獲得默許。本月初揚(yáng)州出臺(tái)的購買成品補(bǔ)貼4%。~6%。，以及此后遼寧營口5000萬元補(bǔ)貼公務(wù)員購買商品房的“微調(diào)”均尚未見叫停。

截至目前，全國已有33個(gè)地方嘗試了“微調(diào)”，內(nèi)容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等，其中除了涉及放寬限購的5個(gè)城市外，其他28個(gè)城市的“微調(diào)”均獲得了某種程度的默許。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場總監(jiān)張大偉對(duì)本報(bào)分析稱，地方“微調(diào)”的辦法有很多，但不能觸及限購這根紅線，從稅費(fèi)等方面出臺(tái)一些政策還是比較容易通過的。

興業(yè)銀行(13.40,0.00,0.00%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委(微博)對(duì)本報(bào)指出，從5月23日常務(wù)會(huì)議精神來看，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松，更多開始在“支持首套自住”、“支持成品房(全裝修房)”、“金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)”等各類名目下，出現(xiàn)了漸進(jìn)放松。

而上述政策人士亦強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)政策總體方向肯定不放松，但近期各個(gè)市“微調(diào)”有所加快。有研究顯示，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響主要不是表現(xiàn)在當(dāng)時(shí)，而是存在滯后性，即房產(chǎn)調(diào)控對(duì)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)較小，但對(duì)第二年影響則有放大效應(yīng)。地方通過各種政策，促進(jìn)剛性需求，可以理解為“必要的、適時(shí)適度的調(diào)整”。

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