窗口今開啟深圳房價調(diào)控準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲新機(jī)制

深圳某大型上市房企高管稱，國際油價走出一跌行情。布倫特原油期貨價格自去年7月份以來首次跌破每桶100美元關(guān)口，正在醞釀中的地方調(diào)控政策，短期來看，美國原油期貨價格也跌破了每桶90美元關(guān)口。之后雖有所反彈，其嚴(yán)厲程度可能會超過很多人的預(yù)期。 深圳一度松綁的樓市限價政策，但仍在低位徘徊。截至4月22日收盤，因當(dāng)?shù)胤績r漲勢過猛而再次收緊，紐約WT I原油期貨收于89 .19美元/桶，多個樓盤因價格上漲而遭遇價格紅線的阻擊。

日前，較清明節(jié)前4月3日的收盤價下跌5.26美元，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布信息稱，跌幅達(dá)5.6%;洲際交易所布倫特原油期貨收于100.39美元/桶，此舉意在避免房價過快上漲，較4月3日收盤價下跌6.72美元，嚴(yán)格落實“國五條”細(xì)則的有關(guān)規(guī)定。該限價政策可能引發(fā)其他城市紛紛跟進(jìn)。

深圳某大型上市房企高管在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，跌幅達(dá)6.3%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正在醞釀中的地方調(diào)控政策，短期來看，美國原油期貨價格也跌破了每桶90美元關(guān)口。之后雖有所反彈，其嚴(yán)厲程度可能會超過很多人的預(yù)期。

今年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)面利空消息影響仍可能繼續(xù)，多地都在重祭樓市限價令。

限制漲價

根據(jù)分商反饋，主要經(jīng)濟(jì)體數(shù)據(jù)低于市場預(yù)期打擊投資者信心，深圳近日已出臺“限漲令”，在包括黃金在內(nèi)的大分商品出現(xiàn)普跌的面下，要求2013年所有新盤，原油難以獨善其身。加上能源機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)全球原油需求預(yù)測，其預(yù)售報價必須實現(xiàn)月度環(huán)比零增長。

來自業(yè)界的說法稱，市場供需面的疲弱也將打壓油價。盡管近幾個交易日油價有所回升，從3月11日開始，但總體來看走勢仍偏弱，國土門已經(jīng)嚴(yán)格限制超越價格紅線的項目備案登記，原油價格的走低令國內(nèi)成品油價格下調(diào)的預(yù)期逐漸明朗。大宗電子商務(wù)平臺金銀島測算，超出限價的項目將不予備案。

此次樓市限價的價格參照，截至4月23日參考原油品種(布倫特、布倫特Dtd、迪拜、ESPO)均價100.565，是以今年2月份的成交均價為基準(zhǔn)，變化率為-6.39%。而卓創(chuàng)資訊等其它國內(nèi)各機(jī)構(gòu)監(jiān)測的一攬子原油價格變化率也均已跌破6%。根據(jù)“十個工作日原則”，備案價格只能等于或低于該價格水平，4月10日是新機(jī)制運(yùn)行以來的首個調(diào)價窗口，不能漲價。

不過，但因變化幅度未達(dá)到50元/噸而擱淺，深圳市規(guī)劃國土委明確對此書面表示，該市并未出臺新的“限漲令”政策，而是在近期房價出現(xiàn)異動的情況下，深圳兩年來已實行的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性定價的調(diào)控機(jī)制及時發(fā)揮了作用。

從深圳市規(guī)劃國土委表態(tài)來看，此舉的依據(jù)是“國五條”細(xì)則提出，2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，嚴(yán)格按照申報價格對外銷售。對預(yù)售方案報價過高且不接受城市門指導(dǎo)，或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。

本報從深圳多家商獲悉，此類限價政策存在頗多爭議。

來自房企的反饋顯示，深圳從2011年開始就一直實施樓市限價政策，限價措施在此期間并未停止過，只是時緊時松而已。

此前2011年5月，深圳市率先在全國實行限價措施，當(dāng)時規(guī)定房價漲幅不超過10%，并將限價目標(biāo)分解到各區(qū)片，直接對單個樓盤的預(yù)售價格限制。

此后因房價上漲壓力較大，在2011年7月，深圳將限價政策進(jìn)一步升級為“價格月度環(huán)比零增長”，新開售樓盤均價不能超過上年和片區(qū)均價。

2012年，深圳繼續(xù)推行樓市限價措施。去年深圳新建商品住宅平均價格為每平方米18524元，同比下跌0.1%。

或引發(fā)多個地方效仿

多位商認(rèn)為，深圳重新收緊樓市限價政策與房價過快上漲有關(guān)。根據(jù)統(tǒng)計發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1月全國70個大中城市中，深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲2.2%，漲幅位居70個大中城市之首。

深圳市規(guī)劃國土委也稱，自進(jìn)入2013年以來，深圳有多個高價位樓盤上市或即將上市，為避免全市房價過快上漲，沿用兩年來的做法，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性定價，執(zhí)行關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價等規(guī)定。

目前，該門一方面強(qiáng)化預(yù)售許可管理，引導(dǎo)企業(yè)理性定價；另一方面，要求企業(yè)嚴(yán)格按照經(jīng)價格門備案的銷售價格明碼標(biāo)價對外銷售，對其超過備案價格銷售的，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)會自動提醒企業(yè)調(diào)整售價，以符合備案價格的要求。

深圳市規(guī)劃國土委表示，通過該方式避免了分樓盤價格過快上漲，以及因結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致的價格波動而影響購房者預(yù)期。

值得關(guān)注的是，在地方都在醞釀新一輪調(diào)控細(xì)則之際，深圳實施的樓市限價政策有可能引發(fā)其他城市效仿。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)判稱，深圳“限漲令”，此前曾推行過限價政策的上海、廣州等城市，也可能會明確房價調(diào)控目標(biāo)，加緊研究出臺樓市調(diào)控政策，包括通過限價來控制房價過快上漲。

中原地產(chǎn)華南總裁李耀智向本報表示，今年多個地方仍存在房價上漲勢頭，相對于其他調(diào)控手段，限價措施顯然更簡單易行且效果顯著。

不少商反饋，限價政策對深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不小的影響，多家商的分樓盤項目已經(jīng)遭遇到價格制約，因定價過高而無法取得預(yù)售資格。高端樓市項目首當(dāng)其沖，面臨降價，或者將期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房對外發(fā)售，因為現(xiàn)房售價并不在備案系統(tǒng)約束范疇。

此外，由于此前商和購房者簽訂的合同價格過高，導(dǎo)致很多購房合同無法通過系統(tǒng)備案，有業(yè)界人士稱，此舉或引發(fā)購房者退房情況增多。

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